L’essentiel
- Durée moyenne des prêts accordés (août 2026)
- 252 mois
- Accession dans l’ancien
- 265 mois
- Part des prêts de 25 ans et plus
- 49,3 %
- Durée initiale moyenne, ensemble des prêts 2025 (ACPR)
- 22,4 ans
Sources : L’Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d’août 2026 ; ACPR, « Le financement de l’habitat en 2025 », juillet 2026.
Combien de temps empruntent les Français ?
Les prêts accordés en août 2026 durent en moyenne 252 mois, un niveau « rarement observé par le passé » selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour un achat de résidence par un accédant à la propriété, la durée moyenne est encore plus longue : 261 mois (21 ans et 9 mois) dans le neuf et 265 mois (22 ans et 1 mois) dans l’ancien. La moyenne générale inclut aussi des prêts plus courts, notamment pour des travaux.
L’ACPR, qui interroge les banques sur toute leur production, mesure une durée initiale moyenne de 22,4 ans en 2025, en hausse de deux mois sur un an. Les deux sources ne couvrent pas exactement le même champ (prêts garantis par Crédit Logement d’un côté, ensemble des établissements de l’autre), d’où un léger écart.
Répartition des prêts par durée
| Période | Moins de 15 ans | 15 à 20 ans | 20 à 25 ans | 25 ans et plus |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 10,6 | 20,2 | 30,7 | 38,5 |
| 2024 | 8,2 | 12,8 | 27,9 | 51,1 |
| 2025 | 7,7 | 11,8 | 33,7 | 46,8 |
| 2e trimestre 2026 | 7,3 | 11,1 | 35,2 | 46,4 |
| Août 2026 | 6,1 | 10,5 | 34,0 | 49,3 |
Source : L’Observatoire Crédit Logement/CSA. Les prêts de moins de 20 ans ne représentent plus que 16,6 % de la production en août 2026, contre près de 31 % en 2019. La classe « 25 ans et plus » regroupe surtout des prêts de 25 ans : la norme du HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans en cas de différé d’amortissement dans le neuf), et selon l’ACPR seuls 7,0 % des prêts de 2025 dépassaient 25 ans.
Pourquoi les prêts s’allongent
Allonger la durée réduit la mensualité et permet de respecter le plafond de taux d’effort de 35 % des revenus imposé par le HCSF. Face à des prix élevés et à des taux autour de 3,3 %, les banques proposent des durées longues pour « faciliter le bouclage des plans de financement », note l’Observatoire. Les primo-accédants, souvent jeunes et avec un apport limité, sont les premiers concernés (voir l’âge moyen du premier achat).
L’effet de la durée sur le coût total
Une durée plus longue abaisse la mensualité mais augmente fortement le total des intérêts, d’autant que le taux est plus élevé sur 25 ans que sur 15 ans.
| Durée | Taux moyen | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,14 % | 1 395 € | 51 000 € |
| 20 ans | 3,27 % | 1 136 € | 72 700 € |
| 25 ans | 3,35 % | 985 € | 95 600 € |
Exemple : passer de 20 à 25 ans
Sur 200 000 €, la mensualité baisse d’environ 151 € (de 1 136 € à 985 €), mais les intérêts augmentent d’environ 22 900 €. L’assurance emprunteur, payée plus longtemps, alourdit encore l’écart. Calcul : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)−n), t étant le taux mensuel et n le nombre de mensualités.
Durée initiale et durée réelle
Beaucoup de prêts ne vont pas à leur terme : revente du logement, remboursement anticipé, renégociation. L’ACPR estime la maturité résiduelle moyenne des crédits en cours à 16,4 ans fin 2025, son plus haut niveau. Les frais à prévoir au moment de l’achat, comme les frais de notaire, et les dépenses courantes, comme les charges de copropriété, ne sont pas couverts par la durée du prêt mais pèsent sur la capacité d’emprunt. Avant d’acheter, comparez aussi avec le coût d’une location, par exemple le loyer étudiant moyen pour un premier logement.
Questions fréquentes
Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ?
25 ans selon la norme du HCSF, portée à 27 ans lorsque le prêt comporte un différé d’amortissement lié à une construction ou un achat dans le neuf. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production.
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Sur 25 ans, la mensualité est plus faible mais le coût total plus élevé : environ 22 900 € d’intérêts en plus pour 200 000 € aux taux d’août 2026. Le bon choix dépend du taux d’effort accepté et de l’horizon de détention du logement.
Peut-on rembourser son prêt plus tôt ?
Oui, totalement ou partiellement. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent être dues, plafonnées par la loi à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû.
Sources
- L’Observatoire Crédit Logement/CSA, « Tableau de bord mensuel – Août 2026 », septembre 2026. lobservatoire.creditlogement.fr
- L’Observatoire Crédit Logement/CSA, « Tableau de bord trimestriel – 2e trimestre 2026 », juillet 2026. lobservatoire.creditlogement.fr
- ACPR (Banque de France), « Le financement de l’habitat en 2025 », Analyses et synthèses n° 183, juillet 2026. acpr.banque-france.fr